Báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, trong quý I/2025, công suất bất động sản bán lẻ hiện đại (bao gồm trung tâm thương mại, khối đế bán lẻ, trung tâm bách hóa và siêu thị) duy trì ở mức cao, đạt 94%, tăng 2 điểm % theo năm. Sự tăng trưởng công suất theo năm được thúc đẩy nhờ nhu cầu cao thuộc ngành F&B, giải trí, thiết bị gia dụng và nội thất cùng mức hấp thụ tốt tại các dự án mới.
Ảnh minh họa. Nguồn: Công Luận
Tại TP.HCM, các dự án trung tâm thương mại mới như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Grand Park và Centre Mall Võ Văn Kiệt đều ra mắt với công suất đạt ít nhất 70%. Đáng chú ý, Centre Mall Võ Văn Kiệt (quận 6) dù mới khai trương nhưng đã ghi nhận công suất 88%. Khách thuê lớn với diện tích thuê trên 500m2/khách thuê chiếm hơn 1/3 diện tích cho thuê từ bốn nhóm khách chính: giáo dục, sức khỏe, sắc đẹp, thiết bị gia dụng và nội thất.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu của Savills TP.HCM, sự tăng trưởng của mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại bắt nguồn từ thay đổi căn bản trong hành vi tiêu dùng. Sau đại dịch, người dân quen dần với trải nghiệm mua sắm trực tuyến tiện lợi, tiết kiệm thời gian và chi phí. Đây là xu hướng mang tính dài hạn và ảnh hưởng mạnh tới nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống.
Cùng với đó, bà cũng chỉ ra sự khác biệt về cơ chế vận hành là nguyên nhân khiến các nhãn hàng nghiêng về lựa chọn trung tâm thương mại hơn nhà phố. Nếu như mặt bằng nhà phố thiếu sự quản lý chuyên nghiệp, giá thuê thất thường thì trung tâm thương mại lại có hệ thống điều hành bài bản, giá cả minh bạch, lượng khách ổn định và có khả năng tạo dựng hình ảnh thương hiệu hiệu quả hơn.
Một lợi thế lớn khác của trung tâm thương mại là khả năng tăng cường độ nhận diện thương hiệu. Ngay cả khi doanh thu không tăng mạnh, việc hiện diện tại các trung tâm lớn giúp thương hiệu dễ dàng tiếp cận khách hàng tiềm năng thông qua lượng người qua lại đông đúc - một hình thức "mua sắm qua cửa kính" mang lại hiệu ứng tiếp thị tự nhiên.
Trái ngược với bức tranh sôi động ở phân khúc bán lẻ trung tâm thương mại, bán lẻ nhà phố vẫn loay hoay tìm cách phục hồi. Theo Savills, tỷ lệ trống tại các tuyến phố mua sắm lớn vẫn ở mức cao, chưa phục hồi được như giai đoạn trước năm 2019. Giá thuê trung bình hiện giảm 10-20% so với trước dịch, dù chủ nhà đã tung ra nhiều ưu đãi như giữ nguyên giá thuê dài hạn, giãn lịch thanh toán, giảm tiền đặt cọc…
Tuy vậy, tình trạng bỏ trống mặt bằng vẫn phổ biến, ngay cả tại các vị trí đắc địa và từng là "điểm vàng" bán lẻ của thành phố.
Các chuyên gia cho rằng, mặt bằng nhà phố thường thiếu sự quản lý chuyên nghiệp, giá thuê phụ thuộc nhiều vào quyết định cá nhân của chủ nhà, thiếu tính nhất quán và ổn định. Trong khi đó, trung tâm thương mại được vận hành bài bản, với chính sách giá thuê rõ ràng, môi trường thương mại ổn định và lưu lượng khách hàng cao nhờ vị trí, quy hoạch và hạ tầng đồng bộ. Những yếu tố này giúp các nhãn hàng yên tâm hơn trong việc kiểm soát rủi ro và chi phí vận hành.
Với mô hình cửa hàng mặt phố, người tiêu dùng phải chủ động tìm đến thương hiệu. Ngược lại, tại trung tâm thương mại, họ dễ dàng “bắt gặp” các thương hiệu - một hình thức “mua sắm qua cửa kính”, tạo cơ hội tiếp cận tự nhiên với khách hàng tiềm năng ngay cả khi chưa có nhu cầu cụ thể.
Savills dự báo, trong 9 tháng còn lại của năm 2025, TP.HCM sẽ có thêm 66.244m² diện tích bán lẻ mới từ 5 dự án. Trong đó, khu vực trung tâm chiếm 52% nguồn cung tương lai, nổi bật là hai dự án Marina Central Tower và Lancaster Legacy.
Tuy nhiên, quỹ đất hạn chế ở khu trung tâm sẽ tiếp tục là rào cản lớn đối với việc phát triển bán lẻ hiện đại, đặc biệt là khi các thương hiệu quốc tế ngày càng gia tăng nhu cầu mở rộng thị phần tại Việt Nam.
Bức tranh bán lẻ TP.HCM đang trong giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, phản ánh sự thích nghi và tái cấu trúc của toàn ngành sau những biến động lớn của đại dịch và thay đổi hành vi tiêu dùng. Trong khi bán lẻ đường phố chật vật tìm hướng phục hồi, mô hình bán lẻ hiện đại - với ưu thế về vận hành, thương hiệu và trải nghiệm khách hàng - tiếp tục khẳng định vị thế trung tâm trong chiến lược phát triển của các doanh nghiệp.
