Theo báo cáo thị trường quý II/2025 của Savills Việt Nam, TP.HCM ghi nhận hơn 600 căn nhà liền thổ được chào bán sơ cấp, trong đó chỉ khoảng 80 căn là hàng mở bán lần đầu, còn lại là hàng tồn kho. Dù nguồn cung hạn chế, sức mua vẫn yếu khi chỉ có 100 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ chưa tới 15%.
Ảnh minh họa. Nguồn: Internet
6 tháng đầu năm 2025, toàn thị trường TP.HCM chỉ có khoảng 170 căn nhà liền thổ được tiêu thụ trong tổng nguồn cung 700 căn, đạt tỷ lệ hấp thụ dưới 24%.
Savills TP.HCM nhận định, sự trầm lắng của phân khúc nhà liền thổ xuất phát từ hai nguyên nhân chính, gồm mặt bằng giá bán quá cao và cấu trúc sản phẩm thiếu đa dạng.
Cụ thể, trong quý II, hơn 87% nguồn hàng biệt thự, liền kề tại TP.HCM là sản phẩm tồn kho thuộc phân khúc cao cấp, với giá trung bình khoảng 330 triệu đồng/m². Các dự án khác như The Rivus Elie Saab, The Global City, Vạn Phúc City, Khang Điền... đều định giá từ 250–300 triệu đồng/m², chủ yếu hướng đến giới siêu giàu. Một số dự án tại Thủ Thiêm được chào bán với mức tiệm cận 1 tỷ đồng/m² – con số gần như “không tưởng” với đại đa số người mua.
Phần lớn các sản phẩm liền thổ có diện tích lớn, vị trí không thực sự đắc địa, khó tiếp cận cả người mua để ở thực lẫn nhà đầu tư. Cùng với đó, tâm lý người mua ngày càng thận trọng, chỉ ưu tiên các sản phẩm vừa túi tiền trong bối cảnh kinh tế còn nhiều bất ổn.
Giới chuyên gia nhìn nhận, nhà liền thổ vẫn là phân khúc có tiềm năng tăng giá cao, với mức lợi nhuận trung bình 10–20%/năm, thậm chí tại một số khu vực có thể đạt 20–35%/năm. Tuy nhiên, đó là trong điều kiện thị trường thuận lợi.
Hiện nay, với áp lực lãi suất, dòng vốn vay hạn hẹp và niềm tin suy giảm, thị trường nhà liền thổ được dự báo tiếp tục “đóng băng” ít nhất đến hết năm 2025, dù chính sách tiền tệ nới lỏng hơn. Theo các chuyên gia của CBRE Việt Nam, nhà đầu tư cần thay đổi góc nhìn, chuyển từ kỳ vọng ngắn hạn sang trung – dài hạn (3–5 năm), đồng thời đánh giá kỹ thanh khoản và năng lực tài chính trước khi đầu tư.
Bên cạnh đó, xu hướng “ly tâm” cũng đang rõ nét. Do mặt bằng giá trong nội đô đã bị đẩy lên quá cao, nhiều người mua đang chuyển hướng về các khu vực vùng ven, nơi quỹ đất còn dồi dào và giá cả dễ tiếp cận hơn.
Theo dự báo của DKRA, trong quý tới, nguồn cung nhà liền thổ có thể đạt 2.000-3.000 căn, chủ yếu đến từ Tây Ninh và một số khu vực tại TP.HCM (phía Bình Dương cũ). Giá sơ cấp được dự báo vẫn cao, nhưng thị trường thứ cấp có thể phục hồi nhẹ nhờ mức giá hợp lý hơn.
Trong giai đoạn hiện nay, nhà liền thổ không còn là "mỏ vàng" dễ khai thác cho các nhà đầu tư “lướt sóng” hay sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Sự điều chỉnh đang diễn ra trên diện rộng, cả về giá, kỳ vọng lợi nhuận lẫn chiến lược đầu tư.
Về dài hạn, đây vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng, nhưng chỉ phù hợp với những người có dòng tiền mạnh, sẵn sàng “ôm hàng” ít nhất vài năm, và không đặt cược tất cả vào kỳ vọng tăng giá phi mã như giai đoạn trước.
